Síndico.time

01 -Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil).

02-É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

03-Titulares de lotes em loteamentos fechados são obrigados a contribuir com o rateio das despesas comuns?

Sim. Apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade: CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - LOTEAMENTO - COBRANÇA - DESPESA COMUM - RATEIO - NECESSIDADE - CABIMENTO Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar do rateio das despesas comuns.

(2° TACivilSP - Ap. s/ Rev. 878.573-00/8 - 3ª Câm. - Rel. Des. JESUS LOFRANO - J. 15.2.2005).

04-Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial). Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.

05-Quem pode dar e receber procuração?

Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: "Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante". Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

06-O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembléias?

Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembléias gerais de condôminos.

07 -O Síndico pode votar nas assembléias condominiais?

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

08-Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: "Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".

09-O inquilino é condômino?

Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

10-O inquilino pode participar e votar na assembléia?

O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

11-A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos. a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART - Anotação Responsabilidade Técnica. b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembléia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o condomínio, através de assembléia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

12- O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

13-Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

14-Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?

Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, "aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido". Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

15-Qual a finalidade do fundo de reserva?

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

16-É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

17-O antisocial pode ser expulso?

Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

18-Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

19-Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...) (STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).

20-O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?

Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

21-O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembléia geral (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

22-Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?

O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, "g", da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil). Os prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdenciários constam de tabela reproduzida na parte final deste manual.

23-Quem pode dar e receber procuração?

Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: "Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante". Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

24-Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?

A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV): "Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio".

25-Pode haver votação secreta, na assembléia de condomínio?

É vedada a votação secreta por dois motivos: a - Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b - Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

26-Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: "Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".

27- O inquilino é condômino?

Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

28-O inquilino pode participar do Conselho?

A resposta depende da análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembléia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

29-Como se dá a destituição dos conselheiros?

Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembléia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do novo Código Civil).

30-Como fazer o condomínio ser organizado.

​

Ser um bom administrador, e ter administração do condomínio saudável, tanto você quanto para os moradores, vai precisar de: Paciência, Administração financeira, Manutenção predial, Departamento jurídico e Prestação de contas. Esses são os passos para uma boa administração de um condomínio.

Boa parte de uma gestão condominial é de exigir que as regras de convivência do condomínio sejam respeitadas, e conduzir com ética e transparência a administração de seu condomínio, o controle dos serviços, está cada vez mais informatizado, e haja paciência para tudo isso.

O fator importante dessa boa administração destaca-se por profundo conhecimento na legislação e na Convenção do Condomínio, tendo por responsabilidade solucionar problemas administrativos, jurídicos e financeiros, além da manutenção de seu condomínio.

Você precisa de ajuda para auxiliar tudo isso?

Com uma administradora profissional, empresa especializada em condomínios, evita que ocorram erros na administração, tais como equívocos na gerência que acabam gerando prejuízos financeiros.

Um condomínio precisa de muitos cuidados e nem sempre o síndico ou os moradores tem tempo e habilidades para resolver tudo. Com a Síndico. Time, serviço de Sindico profissional de condomínio, torna tudo isso muito mais fácil. 

31-O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?

Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

32-As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio". Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

33-Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício?

Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembléia geral, com a conseqüente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável. Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: "A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos".

33-As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio". Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

34 -Como evitar o pagamento indevido de água.

​Quanto ao valor da água, que teve elevação de 13,9% a partir de 13 de maio de 2016, será explicado que os inquilinos, locadores e condomínios que ocupam salas e lojas em edifícios comerciais, onde há cobrança é baseada na taxa mínima, multiplicada pelo número de unidades, poderão obter a devolução do que pagaram a mais, resultando na redução expressiva da quota de condomínio.  Muitos condomínios têm sido prejudicados ao pagarem bem mais do que consomem pelo fato de ignorarem que podem exigir em juízo que seja cobrado apenas o consumo real. É fundamental uma orientação jurídica especializada para evitar prejuízos que resultam na desvalorização das unidades em decorrente do alto valor da quota de condomínio

 35 -O que significa ser síndico para você?.

Síndico é absorver responsabilidades de todos, pois ele é a figura que tem a partir da sua eleição a obrigação de manter, de administrar o patrimônio que é comum a todos.Assume a responsabilidade Civil e penal pela sua administração e pelos danos causados a terceiros por moradores do seu condomínio.​

36 -Como fazer amigos no condomínio.

Seja tolerante e receptivo, como forma de conviver harmoniosamente com a vizinhança;Seja sempre respeitoso com seus vizinhos. Não os insulte, por nenhuma razão. Tente ser amigável com as pessoas que dividem o condomínio com você;Procure saber nome, sobrenome, profissão, onde trabalha, ou seja, informações simples sobre seu vizinho. Esse é o primeiro passo para estabelecer uma relação que pode trazer benefícios para ambos – até o famoso network (rede de contatos para negócios) pode começar por meio desta relação.Tenha senso de coletividade. O que é seu, é seu; o que é deles, é deles. Não danifique a propriedade dos vizinhos nem utilize seu espaço sem permissão;Evite, ao máximo, ruídos perturbadores ou comportamento inadequado. Respeite a “lei do silêncio” não tocando músicas em volume alto, especialmente tarde da noite;Se você estiver enfrentando um problema com seus vizinhos, tente resolvê-lo da forma mais racional possível, não recorrendo para aspectos de ordem pessoal;Não propague fofocas pela vizinhança.​

37 -O que pode ser votado em assembléia?

A assembléia poderá deliberar exclusivamente sobre a matéria que constar na Ordem do Dia do Edital de Convocação. É proibido que assembléia delibere matérias de cunho relevante que não constem do Edital, mesmo constando na Ordem do Dia o item Assuntos Gerais.

​