Direitos e Deveres dos Condôminos

.

Tendo em vista a pluralidade de proprietários sobre a mesma coisa, seus direitos e deveres devem ter em mira suas próprias relações internas, isto é, direitos e deveres entre si, bem como as relações externas, aquelas que afetam o condomínio e terceiros. Desta forma, o vigente Código Civil sintetizou os direitos dos condôminos no artigo 1314 in verbis: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisa, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”. Nesse sentido, a utilização livre da coisa, conforme sua destinação é corolário do direito de propriedade, que encontra limitação apenas no direito dos demais consortes. Compete à maioria decidir o destino da coisa. O exercício do direito do condômino deve sujeitar-se e harmonizar-se com o interesse da maioria, não obstante, porém, os atos conservatórios e de mera administração podem ser praticados, em princípio, livremente.

No dizer de Luiz Edson Fachin:

“a destinação é de teor pétreo. O condômino não pode alterar a destinação a coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o assentimento dos outros. Eis aí o exemplo de limitação que deriva da natureza da comunhão”

Importante ressaltar, porém, que a maioria dos condôminos será calculada de acordo com o valor do quinhão, ou quota parte ideal de cada um, somente presumindo-se partes iguais no silêncio do ato constitutivo do condomínio. Entende-se também que as obrigações foram contraídas proporcionalmente ás quotas de cada um, se não houve discriminação nos gastos ou não se estipulou solidariedade, como dispõe o artigo 1317 do Código Civil.

Como também assentado, a solidariedade em nosso ordenamento só decorre da lei ou da vontade das partes e, ao lado dos direitos, colocam-se necessariamente as obrigações. Nesse sentido, assim, o artigo 1318 do Código Civil in verbis: “As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão e, durante ela, obrigam o contraente, mas asseguram-lhe ação regressiva contra os demais”.

Da mesma forma, os frutos devem ser repartidos proporcionalmente entre os consortes, assim como eventuais danos. “Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou” (artigo 1319 do CC).